Su propiedad está trabajando a media máquina

En 30 segundos

Un apartamento heredado de 350 millones, arrendado en 2.500.000 al mes, rinde 7,4% nominal y 1,16% real. Ese capital está quieto.

Existe una cuarta salida además de vender, no hacer nada o gastarse el crédito: pedir hasta el 60% del avalúo con garantía hipotecaria, invertir ese dinero en un activo que pague rendimientos y seguir cobrando el arriendo.

En el ejemplo, eso son 902.000 pesos mensuales adicionales (41% más de ingreso) y un activo financiero de 195 millones que antes no existía.

Todo depende de una pregunta tributaria que solo su contador puede responder, y de un plazo largo. Aquí está la cuenta completa y la plantilla para hacerla con sus propios números.

Marcela tiene 54 años y un apartamento en el norte de Barranquilla que fue de su mamá. Ciento veinte metros cuadrados, tres habitaciones, un balcón donde ya no se sienta nadie. Lo heredó hace seis años y desde entonces lo tiene arrendado.

Cada mes le entran dos millones y medio de pesos. Cada año paga el predial, cada tanto arregla una filtración, y una vez cada dos años el apartamento pasa un mes vacío mientras consigue inquilino nuevo. La cuenta le da. No le sobra, pero le da algo.

Marcela nunca ha hecho otra cuenta. Y es la que importa, la que realmente hacen los que saben.

El dato incómodo

El apartamento está avaluado en 350 millones de pesos. Marcela recibe por él 30 millones al año, de los cuales, después de descontar el mes que pasa desocupado y lo que debe guardar para mantenimiento, le quedan limpios unos 26 millones.

Un 7,4% anual sobre un activo de 350 millones es comparable a lo que rinde un CDT, pero con el trabajo adicional de lidiar con inquilinos, reparaciones y predial.

Y ese 7,4% es antes de la inflación. Con un IPC de 6,24% anual a agosto de 2026, el rendimiento real del apartamento de Marcela es de 1,16%.⁶ Es decir: de los 26 millones que recibe al año, unos 22 no son ganancia, son lo que necesita apenas para que su patrimonio no pierda valor. Lo que le queda por arrendar, cobrar, reparar y declarar son 4 millones largos al año sobre un activo de 350.

Dicho de otra forma: Marcela tiene 350 millones de pesos quietos. Si esa plata estuviera en una cuenta, en un fondo o en cualquier otra parte, ella estaría preguntando si no puede hacerla rendir más. Con un inmueble, casi nadie se hace esa pregunta.

¿Cuánto rinde de verdad su inmueble?

Antes de seguir leyendo, hágale esta misma cuenta a su propiedad. La plantilla de simulación que acompaña este artículo la hace sola: usted pone avalúo y canon, y ve su rendimiento real y su flujo mensual.

Hacer la cuenta aquí

Las tres salidas que todo el mundo conoce

Hay una razón por la que casi nadie se hace esa pregunta, y es que la mayoría de nosotros solo conoce tres salidas:

• Vender. Pero entonces pierde el activo, paga impuestos sobre la ganancia y se queda buscando dónde meter la plata, además del valor sentimental de vender su herencia.
• No hacer nada. Que es lo que hace casi todo el mundo, sin darse cuenta del desaprovechamiento en el que caen.
• Sacar un crédito contra el apartamento para consumo: un carro, una remodelación, un viaje. Que convierte un activo en gasto, un error común.

Pero lo que casi nadie sabe es que hay una cuarta, y es la que trataremos en este artículo.

Un inmueble sin deuda es capital inmovilizado. La pregunta no es si venderlo: es si puede trabajar más sin dejar de ser suyo y empezar a construir otro activo en el camino.

La idea, en una frase

Un banco tradicional le presta hasta un 60% del valor comercial de su inmueble dejándolo como garantía hipotecaria. Usted sigue siendo el dueño. Sigue cobrando el arriendo. Y ese dinero prestado se invierte en un activo financiero que puede rendir más de lo que cuesta el crédito.

Sobre los 350 millones de Marcela, el 60% son 210 millones que hoy están dormidos dentro de las paredes.

La operación tiene sentido si se tiene el tiempo de aplicar una estrategia a mediano o largo plazo y el conjunto arriendo más rendimiento, menos cuota, menos costos, menos impuestos: deja caja positiva.

No si la tasa del crédito es menor que la de la inversión. Esas dos cosas no son lo mismo, y confundirlas es el error más común.

Cómo se arma, paso a paso

Paso 1: el crédito

Marcela toma un crédito con garantía hipotecaria por 210 millones, a 15 años.¹ Supongamos una tasa del 12% efectivo anual. La cuota mensual queda en 2.438.000 pesos.

Más adelante verá por qué el plazo de 15 años no es un detalle: es lo que le da margen a toda la operación.

Paso 2: la reserva

Antes de invertir un peso, Marcela aparta seis cuotas completas: 14.628.000 pesos que quedan líquidos, en pesos, en una cuenta separada. No se convierten a dólares, no se invierten y no se tocan: la deuda se paga en pesos, y la reserva tiene que estar en la misma moneda que la cuota.

Es el colchón que permite que un inquilino que se atrasa, o un rendimiento que llega tarde, no se convierta en un problema con el banco. Quien se salta este paso está construyendo sobre arena.

Paso 3: la inversión

El resto, unos 195.372.000 pesos después de la reserva, se convierte a dólares y se invierte en un activo financiero que pague rendimientos periódicos.² A una tasa de cambio de 3.100 pesos por dólar, eso son unos 63.000 dólares.⁹ Supongamos que consigue un 14% efectivo anual sobre ese capital. Eso son unos 692 dólares mensuales, 2.145.000 pesos a la misma tasa de cambio.

Una advertencia que casi nadie hace

Un activo en dólares que rinde 14% no lo hace por generosidad. El dólar sin riesgo, un bono del Tesoro americano, rinde bastante menos. Buena parte de lo que esté por encima de eso corresponde a la prima de riesgo: el retorno adicional que paga un emisor cuyo crédito no es el del Tesoro americano.

Un rendimiento por encima del mercado siempre tiene una explicación, y esa explicación es parte de lo que usted está comprando. Si nadie se la da, conviene pedirla antes de avanzar.

Pero que el riesgo exista no significa que todos los riesgos sean iguales. Entre dos activos que pagan lo mismo puede haber una diferencia enorme en qué respalda ese pago: si hay garantías reales, en qué orden de prelación cobra usted, quién audita al emisor, cuántos ciclos lleva cumpliendo. Esa diferencia no se ve en la tasa, se ve en la estructura, y distinguirla es buena parte del trabajo.

Paso 4: el apartamento sigue trabajando

Nada cambia para el inquilino. Ni para el dueño, respecto a seguirlo usando. Marcela sigue cobrando su arriendo. El apartamento sigue siendo suyo, solo que ahora tiene un apalancamiento encima y 195 millones produciendo en paralelo.

El primer mes de Marcela, en números

Así se ve un mes cualquiera, con todo incluido:

Marcela pasa de recibir 2.177.000 limpios a recibir 3.079.000: los 2.177.000 del arriendo más 902.000 adicionales. Casi once millones más al año, sin haber vendido nada y sin haber puesto un peso propio.³

No es una fortuna. Es un 41% más de ingreso sobre el mismo activo. Y sobre todo: es un activo de 195 millones que antes no existía y ahora es suyo, amortizándose la deuda mes a mes hasta que en quince años el apartamento vuelva a estar libre, y, si el capital se preservó a lo largo del camino, con ese activo todavía ahí.⁷

La parte que nadie le cuenta

Mire otra vez la tabla. El arriendo operativo son 2.177.000 y la cuota son 2.438.000.

El arriendo no alcanza para pagar la cuota. Nunca. Le faltan unos 260.000 pesos todos los meses.

Eso significa que el apartamento cubre el 89% del crédito por sí solo, y el rendimiento financiero tiene que cubrir el resto y además generar la ganancia.

No es un defecto del esquema: es su naturaleza. Pero hay que entrar sabiéndolo, porque de ahí se derivan todos los riesgos que siguen. Si el rendimiento falla, Marcela queda poniendo esa diferencia de su bolsillo, y para eso existe la reserva de seis cuotas, que le da más de cincuenta meses de aguante antes de que el problema sea serio.

Por qué quince años y no diez

Es la decisión que más cambia el resultado, y casi siempre se toma al revés. La intuición dice “a menor plazo, menos intereses pago”. Es cierto, y es irrelevante frente a lo demás:

Con un crédito al 12%, los dos plazos dejan caja positiva. La diferencia ya no es si la operación funciona, sino cuánto margen de error tolera. A diez años el flujo es de 379.000 al mes y el esquema deja de servir si el peso se fortalece más de un 27% o si el rendimiento cae por debajo del 10,1%. A quince el flujo es de 902.000, el peso puede fortalecerse hasta un 63% y el rendimiento puede caer hasta el 5,0%, menos de la mitad del que estamos suponiendo.

Dicho de otro modo: a diez años usted necesita que el mundo se comporte más o menos como lo proyectó. A quince, puede equivocarse feo en las tres variables al tiempo y la operación sigue dando caja.

Y una ventaja adicional: si el crédito permite prepagar sin penalidad, un plazo largo no lo obliga a nada. Puede abonar de más cuando quiera. Lo que no puede hacer es alargar un plazo corto cuando las cosas se ponen difíciles.

Sus tres umbrales, en dos minutos

Los tres números de esta tabla (hasta dónde puede subir la tasa, fortalecerse el peso y caer el rendimiento) cambian con cada avalúo, cada canon y cada plazo. La plantilla los calcula para su caso mientras usted mueve el plazo de 10 a 20 años y ve el margen crecer o encogerse.

Descargar la plantilla sin costo

Quince años vistos de una vez

Hasta aquí hemos mirado un mes. Pero la decisión de Marcela no es sobre un mes: es sobre quince años. Y vista así, la comparación cambia de forma.

Antes de los números, una aclaración que importa: en los dos escenarios Marcela conserva el apartamento, así que la valorización del inmueble ocurre igual en ambos y no inclina la balanza hacia ningún lado. Lo que sigue compara únicamente aquello en lo que los dos caminos se diferencian.⁷

No hacer nada. Marcela sigue recibiendo sus 26 millones limpios al año. Si el arriendo se ajusta con el IPC, como suele hacerse, ese ingreso mantiene su poder adquisitivo, pero no crece por encima de él: en términos reales, Marcela recibe el mismo dinero dentro de quince años que hoy. Al final del período tiene lo que tenía al principio: un apartamento libre de deuda.

La estructura. Marcela recibe los mismos 26 millones del arriendo más unos 11 millones adicionales al año de caja neta. Al final de los quince años tiene el mismo apartamento libre de deuda, porque el crédito se amortizó, y además un activo financiero de unos 195 millones que al principio no existía.

Vale la pena detenerse en lo que esa comparación significa. Marcela termina con todo lo que habría tenido de todas formas, el mismo apartamento, libre de deuda, valorizado igual, y encima con un activo financiero que no existía. No cambió un bien por otro: le agregó uno. Y lo hizo sin vender, sin poner capital propio y sin que el inquilino se enterara.

Esos 195 millones son pesos de dentro de quince años; en poder adquisitivo de hoy equivalen a unos 125 millones.⁸ Sigue siendo un tercio del valor del apartamento, construido enteramente con plata prestada contra un inmueble que ella iba a conservar igual. Ese es el argumento, y no necesita adornarse.

La condición que decide si esto le sirve a usted

Esta estructura está pensada para quince años. No es una preferencia estética: es lo que le da margen. A quince años la operación aguanta que el peso se fortalezca hasta un 63% y que el rendimiento caiga a la mitad; a diez, esos márgenes se reducen a menos de la mitad. Y el activo del final no aparece de un día para otro, se construye mes a mes con la amortización.

Si usted está pensando en un horizonte de tres o cinco años, si hay una probabilidad real de que necesite vender el inmueble en ese plazo, o si la idea es entrar y salir según cómo se muevan las tasas, esta no es su estrategia.

No porque sea mala, sino porque está diseñada para otro plazo. Forzarla a un plazo corto no la vuelve más ágil: la vuelve una operación con la mitad del margen para equivocarse y cuando se trata de preservación de patrimonio, es lo que menos podemos hacer.

Y el costo de esa diferencia también hay que decirlo: en el escenario de no hacer nada, Marcela no tiene riesgo cambiario, ni riesgo de contraparte, ni la obligación de reinvertir entre siete y quince veces a la tasa que exista cada día.

No son dos caminos equivalentes con distinto rendimiento. Son dos caminos distintos, y el segundo paga más porque pide más, como todo en la vida.

Las tres cosas que pueden salir mal

1. El dólar se puede voltear en su contra

La deuda de Marcela está en pesos y su inversión en dólares. Si el peso se fortalece, ese rendimiento vale menos en pesos.

A quince años, la operación aguanta que el peso se fortalezca hasta un 63% antes de dejar de dar caja. A diez años, aguanta un 27%.

Puesto en pesos por dólar, eso se entiende mejor. Partiendo de 3.100, el esquema a quince años deja de servir si el dólar cae por debajo de unos 1.150; el de diez años, por debajo de unos 2.270.¹⁰

Ahora el dato que da la medida: en los últimos veinte años el dólar nunca bajó de 1.652 pesos, su punto más bajo, en junio de 2008. Para ver un dólar de 1.150 hay que retroceder hasta 1997. Es decir, ni el peso más fuerte de las últimas dos décadas habría roto la operación a quince años. La de diez años sí: 1.652 está muy por debajo de su umbral de 2.270.

Y la apreciación más fuerte que ha tenido el peso en un solo año dentro de ese período, casi 26% entre mediados de 2006 y mediados de 2007, llevaría el dólar a unos 2.305: el plazo largo apenas lo sentiría, el corto quedaría justo al borde.

Nada de esto garantiza nada: la historia describe lo que pasó, no lo que viene. Pero sí dice de qué tamaño tendría que ser el movimiento, y ese tamaño no tiene precedente reciente.

2. El rendimiento de hoy no es el de siempre

Los productos financieros vencen a doce o veinticuatro meses. La deuda dura ciento ochenta. Marcela va a tener que reinvertir entre siete y quince veces a lo largo de la vida del crédito, cada vez a la tasa que exista ese día.

Antes de invertir conviene verificar por escrito qué pasa si necesita salirse antes del vencimiento: muchos productos contemplan penalidades por retiro anticipado.⁴

Si en el año cinco las tasas están mucho más bajas, la respuesta sensata no es aceptar lo que haya: es usar el capital para abonar a la deuda. Una regla razonable es fijar un umbral por escrito desde el principio, por ejemplo, si al vencimiento no consigue al menos tres puntos por encima del costo de su crédito, se prepaga en vez de renovar, y cumplirlo sin discutir consigo mismo.

3. El inquilino

Es el más manejable de los tres, y aun así hay que modelarlo mal a propósito. Si en vez de un mes desocupado cada dos años Marcela tiene dos, y el canon baja a 2,2 millones, el flujo cae de 902.000 a unos 620.000 al mes. Sigue positivo, pero el margen se estrecha. Modele siempre con el peor escenario, no con el más bonito.

Y ahora la pregunta que lo decide todo

Vuelva a mirar la tabla del primer mes. Hay una línea de 715.000 pesos de impuesto de renta. Esa línea supone algo que todavía no hemos discutido, y que es lo más importante de todo el artículo.

Supone que los intereses del crédito se pueden descontar de la declaración de renta contra los ingresos que genera la inversión.

Si esa deducción procede, la operación funciona: 902.000 pesos al mes de caja adicional.

¿Y por qué no se puede responder aquí? Porque la respuesta depende de los hechos de cada persona y requiere un análisis tributario independiente. En la mayoría de los casos sí, pero existen algunos en los que no.

Existe una norma que permite descontar los intereses de un crédito de vivienda, pero no aplica cuando la casa ya era suya y el crédito no la financió. Ese es exactamente el caso de Marcela, y el de casi todos los que heredaron o ya terminaron de pagar.⁵

Existe otra vía: la deducción ordinaria del gasto financiero contra las rentas que produce la inversión. Tiene fundamento razonable en el Estatuto Tributario. Pero no hay un pronunciamiento de la DIAN sobre este caso concreto, y su procedencia depende de cosas muy específicas de cada persona:

• Cuánto gana usted por todo concepto, que determina su tasa marginal real.
• Cómo quedó redactado el pagaré y si el banco le pidió declarar el destino del dinero.
• Si puede demostrar con extractos que la plata del crédito llegó a la inversión sin desviarse por el camino.
• Qué porción del desembolso quedó en reserva y no produce renta.
• Si el emisor del activo está o no vigilado en Colombia, lo que cambia cómo tributan los rendimientos.

Ningún artículo puede responderle esto. El suyo tampoco. Lo que sí se puede hacer es formular la pregunta correctamente y llevarla por escrito a un tributarista, antes de firmar nada.

Y si la inversión queda en el exterior

En el ejemplo de Marcela el capital se invierte afuera, y eso agrega una capa que conviene entender. Colombia grava a sus residentes fiscales por renta mundial: un rendimiento obtenido afuera tributa aquí igual que uno obtenido acá. Quien busque una ventaja fiscal por el solo hecho de invertir en el exterior no la va a encontrar.

Lo que sí existe es un mecanismo para no pagar dos veces, el descuento por impuestos pagados en el exterior, con límites, y, si hay convenio de doble imposición con ese país, una posible reducción de la retención en la fuente. A cambio aparecen dos obligaciones formales: declarar anualmente los activos en el exterior por encima de cierto monto y sumar ese activo al patrimonio para el impuesto al patrimonio, si se supera el umbral.

La razón para invertir afuera, entonces, no es tributaria: es de acceso a instrumentos y de no concentrar todo el patrimonio en el mismo riesgo soberano. Son buenas razones. La ventaja fiscal no está entre ellas. Y nada de esto vuelve la estructura inviable, solo exige armarla sabiendo las reglas, que son conocidas y están escritas.

Qué hizo Marcela

Hizo la única cosa sensata: convirtió la duda en una pregunta concreta.

Primero pidió un concepto tributario escrito. No uno genérico (“¿son deducibles los intereses?”) sino uno que describía su caso exacto: el crédito que le iban a dar, la garantía sobre su apartamento, el destino trazable de la plata, el activo que iba a comprar. Con doce preguntas concretas y la exigencia de que cada respuesta dijera qué tan segura era.

Le costó unos honorarios y tres semanas de espera. Contra una operación de 210 millones a quince años, fue el dinero mejor gastado del proceso.

Con esa respuesta en la mano, la decisión dejó de ser una apuesta y pasó a ser una cuenta.

Empiece por saber si le sirve

Antes de pensar en bancos, en dólares o en productos, hay una cuenta que se hace en una tarde: con su avalúo real, su arriendo real y su situación tributaria, ¿esta estructura le deja plata o se la quita?

Plantilla de simulación, descarga sin costo

La misma hoja con la que construimos los números de este artículo, lista para que ponga los suyos.

Qué necesita a la mano: el avalúo comercial de su inmueble, el canon que recibe hoy, el plazo que está considerando y la tasa que le ofrece su banco. Cuatro datos.

Qué le devuelve, al instante: la cuota mensual, la reserva de liquidez que debe apartar, cuánto capital le queda para invertir, el flujo neto mensual, cuánto sube su ingreso frente a hoy, qué parte de la cuota paga el arriendo por sí solo, cuántos meses aguanta su reserva y los tres umbrales de ruptura (tasa máxima del crédito, rendimiento mínimo del activo y hasta dónde puede fortalecerse el peso).

Cómo usarla en tres pasos: 1) descárguela, 2) escriba sus cuatro datos en las celdas marcadas, 3) mueva el plazo de 10 a 20 años y mire cómo cambian los tres umbrales.

Los supuestos vienen precargados, con valores de referencia que puede ajustar a su caso: tasa marginal de renta, tasa de cambio, rendimiento esperado, vacancia, mantenimiento, predial y meses de reserva.

Descargar la plantilla

Y si prefiere que la miremos con usted: envíenos el avalúo comercial y el canon que recibe hoy, y le devolvemos la lectura con números. Preferimos decirle que no a tiempo, que acompañarlo a una operación que no le conviene.

Notas